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Os interesses por trás da reestruturação das Zeis no Recife

Quem mora em Recife, de certo conhece algum bairro ou localidade que é fruto de uma ocupação desordenada e que, com isso, concentra grande quantidade de pessoas por metro quadrado. Alguns exemplos são: Brasília Teimosa, Caranguejo Tabaiares, Coque, entre muitas outras que fazem parte da cidade. Essas são as Zeis, Zonas Especiais de Interesse Social.

As Zeis no Recife

De acordo com o próprio site da Prefeitura do Recife, as Zeis atualmente são divididas em I e II. No primeiro caso, são áreas de assentamentos habitacionais de população de baixa renda, surgidos espontaneamente, existentes, consolidados, carentes de infraestrutura básica e que não se encontram em áreas de risco ou de proteção ambiental, passíveis de regularização urbanística e fundiária. Esta, provavelmente, é a que a maioria das pessoas conhece.

O segundo caso define as Zeis como áreas de programas habitacionais de interesses social propostos pelo poder público, dotadas de infraestrutura e serviços urbanos e destinadas, prioritariamente, às famílias originárias de projetos de urbanização.

De forma geral, a Zeis é uma categoria específica de zona dentro do zoneamento da cidade. Esse tipo de zona pode abrir premissa para a aplicação de normas especiais de uso e ocupação de solo diferente daquelas adotadas para o restante da cidade.

Aos olhos da lei, ao se instaurar a Zeis, as áreas ocupadas ou que venham ser destinadas para a implantação de projetos de habitação de interesse social podem ser legalmente reconhecidas. Elas podem também ter a finalidade de atenderem à função social da propriedade e às funções sociais da cidade.

Um novo olhar para as Zeis

A nova proposta que, vale ressaltar, já foi aprovada na Câmara de Vereadores do Recife, é vista por muitos como uma ameaça aos assentamentos, uma vez que trata as Zeis como qualquer outra zona da cidade ao lhe atribuir coeficiente de aproveitamento. Em outras palavras, causando uma especulação imobiliária e atraindo o interesse das grandes construtoras para essas áreas, podendo até colocar em risco a moradia de milhares de pessoas. Outro destaque que vale apontar aqui é que, essa reforma apresentada pela atual gestão da cidade foi proposta ainda no final de 2020, de forma que muitos vereadores consideraram inapropriada.

Ponto esse que foi levantado pelo atual vereador do Recife, Ivan Moraes. “Essa reforma é usurpada de forma covarde, o que está aqui de forma muito objetiva é uma prefeitura que se nega a reconhecer uma decisão do tribunal contra o trabalhador. Todo mundo sabe que se ela fosse votada em fevereiro do ano que vem seria aprovada do mesmo jeito, mas eles precisam mostrar que mandam de forma despótica”, declarou o parlamentar no final de 2020.

O que diz o novo Plano Diretor?

De forma geral, o plano diretor estabelece três tipos de Coeficiente de Aproveitamento. O mínimo que é o índice que, multiplicado pela área do terreno, resulta na área de construção mínima dos lotes e glebas, abaixo da qual a propriedade urbana não cumpre a sua função social. O básico que é o que, multiplicado pela área do terreno, resulta na área de construção não onerosa e inerente aos imóveis urbanos. E, finalmente, o máximo, que é o índice definido pela capacidade de suporte da infraestrutura instalada em cada zona da cidade que, multiplicado pela área do terreno, resulta na área de construção dos lotes e glebas que não pode ser ultrapassada.

Até o final do ano passado, nas Zeis não havia previsão de aplicação de outorga onerosa.  A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é o instrumento que permite que o proprietário de um terreno possa construir acima do coeficiente estabelecido por lei, mediante pagamento ao município de contrapartida financeira referente à área construída que ultrapasse esse coeficiente.

Dessa forma, o coeficiente de aproveitamento básico, de acordo com a nova legislação da cidade do Recife, na Zeis 1 é dois (2), que corresponde ao dobro do restante da cidade. Já na ZEIS 2, esse coeficiente é quatro (4), quatro vezes maior que o das outras zonas. Isso significa dizer que os trechos do território reconhecidos como Zeis serão aqueles com maior potencial construtivo gratuito na cidade. Há um total desvirtuamento do instrumento. 

A emenda proposta também é problemática para as Zeis, pois permite que os imóveis situados nessas áreas que sejam  lindeiros, voltados para os corredores de transportes, adotem os parâmetros das Zonas de Reestruturação Urbana que são aquelas que se quer dinamizar com o incremento construtivo.

Obirin
Nasci da ideia de disseminar e aproximar as ações de grupos e pessoas que estão na luta pela igualdade racial.

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